DPE à Notre-Dame, Versailles : comprendre le bâti ancien et ses étiquettes

Un quartier d’appartements où le bâti d’avant 1948 domine

Le dossier énergétique de Notre-Dame repose sur 3 317 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 15 000 DPE à Versailles. Dans ce corpus, l’ancienneté du bâti constitue un trait majeur : 65,9 % des diagnostics du quartier concernent des logements construits avant 1948, et 88,0 % portent sur des constructions antérieures à 1975. Les maisons individuelles représentent seulement 3,7 % des logements étudiés, le reste étant constitué d’appartements. Ces proportions décrivent donc avant tout un marché d’appartements anciens. Elles ne permettent toutefois pas de préciser les matériaux, les équipements de chauffage ou les travaux déjà réalisés dans chaque bien. L’âge de construction donne un contexte utile à la lecture du DPE, mais ne suffit pas à déterminer l’étiquette énergétique d’un logement particulier.

• Périmètre étudié : 3 317 DPE géolocalisés à Notre-Dame, au sein du corpus de 15 000 diagnostics analysés pour Versailles. Les résultats caractérisent cet ensemble de diagnostics, sans constituer un recensement exhaustif du quartier.
• Ancienneté dominante : les constructions d’avant 1948 représentent 65,9 % des diagnostics, contre 41,1 % à l’échelle de Versailles. Le poids du bâti ancien est donc plus important dans le quartier.
• Forme des logements : avec 3,7 % de maisons individuelles et une surface médiane de 47 m², le corpus doit principalement être lu comme celui d’appartements, plutôt que comme celui d’un secteur pavillonnaire.

Les étiquettes D et E structurent le profil énergétique

La répartition des étiquettes montre que la classe D est la plus représentée à Notre-Dame, avec 1 116 diagnostics. Elle est suivie par la classe E, qui rassemble 840 diagnostics, puis par la classe C, avec 615 diagnostics. À l’autre extrémité de la distribution, les étiquettes A et B restent peu présentes dans les données fournies : elles concernent respectivement 1 et 13 diagnostics. Le quartier ne présente donc pas un profil énergétique uniforme. Malgré la forte présence de constructions anciennes, les logements étudiés se répartissent sur toutes les classes du DPE. Cette diversité invite à examiner le diagnostic propre à chaque appartement, plutôt qu’à attribuer une performance présumée à partir de son adresse ou de la seule période de construction de l’immeuble.

• Classes A et B : 1 diagnostic en A et 13 en B. Ces effectifs sont limités dans le corpus local et ne permettent pas de décrire un profil détaillé de ces logements.
• Classe C : 615 diagnostics. Cette présence rappelle que le bâti du quartier ne se résume pas aux étiquettes les moins favorables, malgré son ancienneté dominante.
• Classes D et E : 1 116 diagnostics en D et 840 en E. Ce sont les deux catégories les plus représentées, à distinguer des logements classés F ou G.
• Classes F et G : 430 diagnostics en F et 302 en G, soit 732 logements classés comme passoires énergétiques et une proportion locale de 22,1 %.

Davantage de passoires qu’à Versailles, mais un coût médian inférieur

La comparaison avec Versailles fait ressortir une proportion plus élevée de passoires énergétiques à Notre-Dame : les classes F et G représentent 22,1 % des diagnostics du quartier, contre 16,2 % pour la ville entière. L’ancienneté du parc distingue également le secteur, puisque la part des constructions d’avant 1948 atteint 65,9 %, contre 41,1 % à Versailles. Ces deux constats se lisent ensemble, sans démontrer à eux seuls une relation de cause à effet. Les données ne croisent pas les étiquettes avec les périodes de construction, les systèmes de chauffage ou l’état de rénovation. Il serait donc inexact d’affirmer que tous les logements anciens sont mal classés, ou que l’année de construction explique intégralement la différence observée entre Notre-Dame et l’ensemble de Versailles.

Les autres indicateurs apportent une nuance importante : la consommation médiane atteint 242 kWh/m²/an dans le quartier, contre 234 kWh/m²/an à Versailles, tandis que le coût énergétique annuel médian estimé s’établit à 1 010 €, contre 1 042 € pour la ville. Un coût médian inférieur ne signifie donc pas ici une meilleure performance au mètre carré. La surface médiane des logements étudiés est aussi plus petite à Notre-Dame : 47 m², contre 53 m² à Versailles. Ces médianes décrivent chacune une distribution ; elles ne doivent pas être assemblées comme si elles correspondaient au même logement. Elles ne permettent pas non plus de calculer la dépense réelle d’un occupant. Pour apprécier un bien, il faut conserver la distinction entre consommation rapportée à la surface, surface du logement et estimation annuelle.

Vendre à Notre-Dame : replacer le DPE du bien dans son contexte

Pour préparer une vente à Notre-Dame, ces résultats donnent un point de comparaison local, mais ne remplacent pas l’analyse du logement concerné. Un bien classé D appartient à la catégorie la plus fréquente du corpus, avec 1 116 diagnostics ; un bien classé F ou G s’inscrit dans les 22,1 % de passoires énergétiques observées. Cette mise en perspective aide à présenter la situation du bien sans minimiser son étiquette ni la généraliser à tout le quartier. Le vendeur peut organiser les informations disponibles autour du classement, de la consommation, de l’estimation énergétique et des caractéristiques propres au logement. En revanche, aucune donnée fournie ne mesure l’effet du DPE sur la valeur de vente, la négociation ou l’intérêt des acquéreurs. Une décote chiffrée serait donc sans fondement dans ce dossier.

Louer : distinguer le profil du quartier et la situation du logement

Pour un projet de location, la présence de 732 logements classés F ou G dans les diagnostics étudiés souligne l’importance de connaître précisément l’étiquette du bien proposé. La proportion du quartier ne renseigne toutefois ni sur la situation réglementaire d’un appartement particulier, ni sur les démarches qui pourraient le concerner. Les faits disponibles ne comprennent aucun calendrier légal : ils ne permettent pas de conclure ici à une autorisation ou à une interdiction de louer. Du côté du budget d’occupation, les 1 010 € de coût énergétique annuel médian estimé constituent seulement un repère statistique local. Ce montant ne doit pas être présenté comme la dépense attendue du futur locataire. L’information utile reste celle du logement lui-même, en distinguant clairement son estimation énergétique des indicateurs agrégés de Notre-Dame.